Pri investovaní do nehnuteľností sa často rozhodujete medzi dvoma modelmi: off-plan (projekt vo výstavbe alebo ešte pred dokončením) a ready (hotová, dokončená nehnuteľnosť). Každý model má svoje výhody, riziká aj vhodné použitie.
V dynamických trhoch, ako je napríklad Dubaj, je off-plan bežnou súčasťou investičnej stratégie. No princípy platia univerzálne. V tomto článku si porovnáme oba prístupy a ukážeme si, ako minimalizovať riziko. Ďalšie základné témy nájdete v kategórii Škola investora.
Čo je off-plan?
Off-plan znamená kúpu nehnuteľnosti ešte počas výstavby (alebo pred jej dokončením). Investor podpisuje zmluvu s developerom a platí podľa splátkového kalendára.
Výhody off-plan:
- Nižšia vstupná cena oproti hotovým jednotkám.
- Splátkový kalendár rozložený v čase.
- Potenciál rastu ceny do dokončenia projektu.
- Nová nehnuteľnosť s nižšími prvotnými nákladmi na opravy.
Riziká off-plan:
- Oneskorenie projektu.
- Zmena trhových podmienok počas výstavby.
- Riziko developera (finančná stabilita).
- Neistota reálneho nájmu až po dokončení.
Čo je ready nehnuteľnosť?
Ready znamená dokončenú, existujúcu nehnuteľnosť, ktorú možno okamžite prenajímať alebo používať.
Výhody ready:
- Okamžitý cashflow.
- Presne viditeľný stav nehnuteľnosti.
- Reálne dáta o nájme v danej lokalite.
- Nižšie časové riziko.
Riziká ready:
- Vyššia vstupná cena.
- Možné opotrebenie a potreba renovácie.
- Menší potenciál rýchleho rastu ceny.
Kedy sa viac hodí off-plan?
- Ak máte dlhší investičný horizont.
- Ak chcete využiť splátkový kalendár.
- Ak veríte v rast trhu a lokality.
Kedy sa viac hodí ready?
- Ak chcete okamžitý cashflow.
- Ak preferujete nižšie riziko a vyššiu istotu.
- Ak investujete konzervatívne.
HowTo: Ako overiť off-plan projekt a minimalizovať riziko
- Overte reputáciu developera (história projektov, dokončené stavby).
- Skontrolujte právny rámec a ochranu kupujúceho v danej krajine.
- Preskúmajte financovanie projektu (je zabezpečené?).
- Overte, či existuje escrow účet alebo podobná ochrana platieb.
- Preverte lokalitu a jej infraštruktúru.
- Analyzujte pipeline nových projektov v okolí (konkurencia).
- Počítajte s konzervatívnym scenárom rastu ceny.
- Pripravte si rezervu pre prípad oneskorenia.
FAQ – najčastejšie otázky
Čo ak sa projekt oneskorí?
Oneskorenie je pri výstavbe možné. Dôležité je vedieť, čo hovorí zmluva – aké sú podmienky, kompenzácie a možnosti odstúpenia. Konzervatívny investor vždy ráta s časovou rezervou.
Ako fungujú platby pri off-plan?
Platby sú zvyčajne rozdelené podľa míľnikov výstavby (napr. 10 % pri podpise, ďalšie splátky počas výstavby a zvyšok pri dokončení). Presná štruktúra závisí od projektu a trhu.
Je off-plan rizikovejší ako ready?
Vo všeobecnosti áno, pretože zahŕňa časové a developerské riziko. Na druhej strane môže ponúknuť vyšší potenciál rastu ceny.