Lesklé vizualizácie, sľuby vysokých výnosov, limitovaná ponuka, „posledné jednotky“. Developerské projekty sú často prezentované veľmi atraktívne – a práve preto je dôležité vedieť čítať medzi riadkami.
Investor by mal oddeliť marketing od reality, rozumieť poplatkom, preveriť garantovaný výnos a pochopiť, čo sa skrýva za pojmom service charge. V tomto článku nájdete praktický kontrolný zoznam. Ďalšie základy nájdete v kategórii Škola investora.
Marketing vs. realita
Marketing často pracuje s:
- optimistickými scenármi rastu cien,
- maximálnou obsadenosťou,
- ukážkovými výnosmi bez všetkých nákladov.
Investor by mal vždy žiadať konkrétne čísla, reálne dáta a zmluvné podmienky.
Poplatky, ktoré si treba preveriť
- Service charge (správa a údržba spoločných priestorov).
- Poplatky za parkovanie alebo sklad.
- Poplatky za správu prenájmu.
- Poplatky za prevod vlastníctva.
Niektoré projekty vyzerajú výhodne cenou, no servisné poplatky môžu výrazne znížiť čistý výnos.
Garantovaný výnos – čo znamená?
Garantovaný výnos môže byť marketingový nástroj, ale treba si overiť:
- Kto výnos garantuje?
- Na aké obdobie?
- Za akých podmienok?
- Je výnos zahrnutý v cene?
Niekedy je garantovaný výnos započítaný do vyššej predajnej ceny.
HowTo: Kontrolný zoznam red flags
- Nejasné zmluvné podmienky.
- Nedostatočná história developera.
- Nerealisticky vysoký garantovaný výnos.
- Nízka transparentnosť poplatkov.
- Chýbajúce stavebné povolenia.
- Tlak na rýchle rozhodnutie.
- Nesúlad medzi marketingom a zmluvou.
- Neexistencia escrow ochrany (pri off-plan).
FAQ – najčastejšie otázky
Garantovaný výnos je legit?
Môže byť, ak je zmluvne podložený a realistický. Treba si však overiť podmienky a finančnú stabilitu subjektu, ktorý výnos garantuje.
Čo je service charge?
Service charge je pravidelný poplatok za správu a údržbu spoločných priestorov, bezpečnosť, recepciu alebo vybavenie budovy. Je dôležité ho zahrnúť do výpočtu výnosu.
Prečo je cena projektu niekedy vyššia než sekundárny trh?
Nové projekty môžu obsahovať marketingové prirážky, moderné vybavenie alebo očakávaný budúci rast. Investor by mal porovnať cenu s existujúcimi jednotkami v lokalite.