Keď investor povie, že „investícia má 8 %“, často nie je jasné, čo presne tým myslí. Niekto ráta cap rate, iný ROI, ďalší pracuje s IRR. Každá z týchto metrík meria niečo iné – a ak ich pomiešate, môžete si vybrať zlú nehnuteľnosť aj pri „pekných číslach“.

V tomto článku si vysvetlíme rozdiely zrozumiteľne, dáme praktické príklady a hlavne: kedy použiť cap rate, kedy ROI a kedy IRR. Ak chcete ďalšie základné témy a checklisty, pozrite aj kategóriu Škola investora.

1) Cap rate (capitalization rate): rýchly pohľad na výnos z prevádzky

Cap rate sa používa najmä na porovnanie investícií bez financovania (alebo s „odstránením“ vplyvu úveru). Počíta sa z NOI (Net Operating Income), teda príjem po odpočítaní prevádzkových nákladov, ale bez hypotéky.

Vzorec:
Cap rate = NOI / kúpna cena × 100

Príklad:
Ročný nájom: 14 000 €
Prevádzkové náklady (správa, servis, poistenie, údržba, vacancy): 4 000 €
NOI = 10 000 €
Cena: 200 000 €
Cap rate = 10 000 / 200 000 × 100 = 5 %

Kedy je cap rate dobrý? Keď porovnávate viac nehnuteľností v rovnakom type trhu a chcete rýchlo vidieť „výnos z prevádzky“ bez toho, aby vám do toho vstupovala hypotéka.

2) ROI: koľko zarába váš vlastný kapitál

ROI je metrika, ktorá je pre mnohých investorov najdôležitejšia, pretože priamo hovorí: ako efektívne pracujú moje vlastné peniaze.

Vzorec (zjednodušene):
ROI = ročný čistý zisk / vlastný kapitál × 100

Príklad:
Vlastný kapitál: 60 000 € (zvyšok úver)
Ročný čistý cashflow po nákladoch a úroku: 7 200 €
ROI = 7 200 / 60 000 × 100 = 12 %

Kedy je ROI najlepší? Keď riešite financovanie, pákový efekt, a chcete porovnať investície podľa toho, koľko reálne zarábate z vlastných zdrojov.

3) IRR: výnos v čase (a prečo vie byť zradný)

IRR (Internal Rate of Return) berie do úvahy čas a cashflow v jednotlivých rokoch. To je obrovská výhoda, najmä pri:

• off-plan projektoch (platby v etapách)
• investíciách s rastom nájmu v čase
• scenároch, kde počítate s predajom (exit) po X rokoch

IRR je však „citlivý“ na predpoklady: ak si nastavíte príliš optimistický rast ceny alebo nájmu, IRR vyletí – a realita môže byť iná.

Kedy je IRR najlepší? Keď porovnávate projekty s rôznym časovaním platieb a výnosov, alebo keď je súčasťou stratégie predaj po určitom období.

Rozhodovací strom: kedy použiť ktorú metriku

• Chcem porovnať nehnuteľnosti „ako keby“ bez úveru → používaj cap rate.
• Chcem vedieť, koľko zarábajú moje vlastné peniaze (s úverom) → používaj ROI.
• Riešim cashflow v čase, platby v etapách alebo plánujem predaj → používaj IRR.

Praktický príklad: rovnaký byt, tri pohľady

Predstavte si rovnakú nehnuteľnosť za 200 000 €, s NOI 10 000 € ročne.

• Cap rate: 10 000 / 200 000 = 5 %
• ROI: ak dáte 60 000 € vlastné zdroje a ročný čistý cashflow po úroku je 7 200 €, ROI = 12 %
• IRR: ak plánujete predaj po 5 rokoch a očakávate rast ceny, IRR bude závisieť od toho rastu a od vývoja cashflow

Najčastejšie chyby pri práci s metrikami

• Porovnávate ROI dvoch investícií, ale každá má iný úver a iné riziko.
• Rátate cap rate, ale do NOI omylom dáte aj splátku úveru.
• IRR vychádza krásne, lebo ste nastavili nerealistický rast ceny.
• Ignorujete vacancy a servisné poplatky. Čísla potom „neprežijú“ realitu.

FAQ – časté otázky

Je cap rate to isté čo yield?

Nie. Yield býva často hrubý výpočet (nájom/cena). Cap rate pracuje s NOI, teda odpočítava prevádzkové náklady (ale nie hypotéku).

Stačí mi ROI a nemusím riešiť IRR?

Na jednoduchý dlhodobý prenájom často áno. IRR dáva zmysel najmä pri projektoch, kde je cashflow nerovnomerný v čase alebo plánujete predaj po určitom období.

Prečo IRR niekedy „klame“?

Pretože je extrémne citlivý na predpoklady o raste ceny, nájmu a na výšku výnosu pri exite. Ak sú predpoklady optimistické, IRR vyjde príliš vysoký.