Kúpa investičnej nehnuteľnosti nie je len o cene a výnose. Skutočný rozdiel medzi dobrým obchodom a problémom na roky dopredu často spočíva v tom, či urobíte dôkladnú due diligence – technickú, právnu a finančnú kontrolu.
Profesionálny investor nikdy nepodpisuje zmluvu bez preverenia detailov. V tomto článku nájdete praktický kontrolný zoznam a otázky, ktoré si treba položiť ešte pred podpisom. Ďalšie základy nájdete v kategórii Škola investora.
1) Technická kontrola nehnuteľnosti
Stav konštrukcie a technických prvkov
- Statika, praskliny, vlhkosť, zatekanie.
- Stav strechy, okien, izolácie.
- Elektroinštalácia, voda, kúrenie, klimatizácia.
Vek a životnosť zariadenia
- Kuchyňa, kúpeľňa, podlahy.
- Spotrebiče a ich záruka.
- Potenciálne náklady na renováciu.
Tip: Ak nemáte technické znalosti, vezmite si odborníka. Jedna konzultácia môže ušetriť tisíce.
2) Právna kontrola
List vlastníctva
- Overte vlastníka.
- Skontrolujte ťarchy (záložné práva, vecné bremená).
- Overte podiely a spoluvlastnícke vzťahy.
Zmluvná dokumentácia
- Kúpna zmluva – jasná špecifikácia predmetu predaja.
- Termíny platieb a odovzdania.
- Vyhlásenia predávajúceho o stave nehnuteľnosti.
Územné a stavebné povolenia
- Je stavba legálna?
- Prebehli rekonštrukcie s povolením?
3) Finančná kontrola
- Reálne náklady na správu a fond opráv.
- Energetické náklady.
- Odhad budúcich opráv (capex).
- Daňové povinnosti.
Ak ide o investičnú nehnuteľnosť, overte si aj reálne nájomné v lokalite, nie iba to, čo tvrdí predávajúci.
Otázky na predávajúceho
- Prečo nehnuteľnosť predávate?
- Ako dlho bola nehnuteľnosť prázdna?
- Boli v minulosti väčšie opravy?
- Existujú spory so susedmi alebo správcom?
- Aké sú presné mesačné náklady?
HowTo: Checklist pred podpisom zmluvy
- Overte list vlastníctva a ťarchy.
- Skontrolujte identitu vlastníka.
- Preverte technický stav (ideálne s odborníkom).
- Overte všetky náklady a záväzky.
- Skontrolujte zmluvné podmienky a termíny.
- Uistite sa, že predmet predaja je presne definovaný.
- Overte, že neexistujú skryté právne spory.
- Nastavte bezpečný spôsob úhrady (napr. notárska úschova).
FAQ – najčastejšie otázky
Čo musí byť v kúpnej zmluve?
Kúpna zmluva musí jasne definovať zmluvné strany, predmet prevodu, kúpnu cenu, spôsob a termíny úhrady, spôsob odovzdania nehnuteľnosti a vyhlásenia o právnom stave. Nejasná formulácia môže viesť k sporom.
Čo skontrolovať v liste vlastníctva?
Overte vlastníka, podiely, záložné práva, vecné bremená a prípadné obmedzenia prevodu. Ťarchy môžu zásadne ovplyvniť hodnotu a použiteľnosť nehnuteľnosti.
Je due diligence nutná aj pri novostavbe?
Áno. Aj pri novostavbe treba overiť developera, dokumentáciu, kolaudáciu a právny stav jednotky.