Dobrá investičná nehnuteľnosť môže mať slabý výsledok, ak je zle spravovaná. A naopak – priemerná nehnuteľnosť môže fungovať výborne, ak má profesionálnu správu. Property management je často podceňovaný faktor výnosu.
Či už investujete lokálne alebo v zahraničí (napr. v Dubaji), výber správcu je strategické rozhodnutie. V tomto článku si ukážeme, čo sa pýtať, čo má byť v zmluve, aké KPI sledovať a ako si správcu objektívne ohodnotiť. Ďalšie základy nájdete v kategórii Škola investora.
Čo robí správca prenájmu?
- Hľadanie a výber nájomníka
- Podpis zmluvy a administratíva
- Výber nájomného
- Riešenie opráv a údržby
- Komunikácia s nájomníkmi
- Reporting pre majiteľa
Čo musí byť jasné v zmluve so správcom
- Výška provízie a čo zahŕňa
- Kto hradí drobné opravy
- Schvaľovací limit pre výdavky
- Výpovedná lehota
- Rozsah reportingu
KPI, ktoré by mal správca vedieť preukázať
- Priemerná doba obsadenia (vacancy rate)
- Priemerná dĺžka nájmu
- Percento vymoženého nájomného
- Priemerné náklady na opravy
- Spokojnosť nájomníkov
HowTo: 15 otázok pre správcu + bodovanie
Každú otázku môžete hodnotiť 0–5 bodov. Maximálne skóre: 75 bodov.
- Koľko rokov pôsobíte na trhu?
- Koľko nehnuteľností aktuálne spravujete?
- Aká je vaša priemerná obsadenosť?
- Ako preverujete nájomníkov?
- Ako riešite neplatičov?
- Aký reporting poskytujete majiteľovi?
- Ako často zasielate finančné prehľady?
- Aké sú vaše provízie a čo zahŕňajú?
- Máte referencie?
- Ako riešite urgentné opravy?
- Aký je váš schvaľovací limit bez súhlasu majiteľa?
- Máte vlastný tím údržby alebo externých dodávateľov?
- Ako komunikujete s nájomníkmi?
- Aká je vaša výpovedná lehota?
- Čo vás odlišuje od konkurencie?
Interpretácia skóre:
60–75 bodov: profesionálny partner
45–59 bodov: použiteľný, ale preveriť detaily
Menej než 45 bodov: zvýšené riziko
FAQ – najčastejšie otázky
Koľko stojí správa prenájmu?
Poplatky sa líšia podľa trhu a typu prenájmu. Pri dlhodobom prenájme ide často o percento z nájomného, pri krátkodobom prenájme môže byť poplatok vyšší kvôli väčšiemu rozsahu práce.
Má zmysel spravovať nehnuteľnosť sám?
Áno, ak máte čas, skúsenosti a bývate blízko. Pri investíciách na diaľku je profesionálna správa často efektívnejšia a menej stresujúca.
Čo je dôležitejšie – nízka provízia alebo kvalita?
Kvalita. Lacná správa môže znamenať slabý výber nájomníka alebo slabý reporting, čo môže stáť viac než vyššia provízia kvalitného správcu.