Jedna z najčastejších otázok investorov znie: Je lepší krátkodobý alebo dlhodobý prenájom? Odpoveď nie je univerzálna. Záleží na vašom profile, lokalite, časových možnostiach a tolerancii rizika.
Krátkodobý prenájom (napr. Airbnb model) môže priniesť vyšší výnos, no aj vyššiu náročnosť a sezónnosť. Dlhodobý prenájom je stabilnejší, ale s nižším potenciálom maximalizácie výnosu. V tomto článku si porovnáme oba modely a ukážeme si rozhodovací rámec. Ďalšie základy nájdete v kategórii Škola investora.
Krátkodobý prenájom – výhody a riziká
Výhody:
- Vyšší potenciálny výnos.
- Flexibilita využitia nehnuteľnosti.
- Možnosť reagovať na trhové ceny.
Riziká:
- Sezónnosť a výkyvy obsadenosti.
- Vyššie prevádzkové náklady (upratovanie, marketing).
- Vyššia časová náročnosť alebo vyššia cena správy.
Dlhodobý prenájom – výhody a riziká
Výhody:
- Stabilnejší cashflow.
- Nižšia časová náročnosť.
- Menej operatívy a administratívy.
Riziká:
- Nižší maximálny výnos.
- Riziko neplatiča.
- Menšia flexibilita.
Výnos vs. riziko vs. čas
Krátkodobý prenájom môže vyzerať atraktívne na papieri, ale treba započítať:
- Vacancy mimo sezóny.
- Vyššie náklady na údržbu a zariadenie.
- Správu rezervácií a komunikáciu.
Dlhodobý prenájom má nižší potenciál výnosu, ale často vyššiu predvídateľnosť.
HowTo: Rozhodovací model podľa profilu investora
- Definujte cieľ: maximálny výnos alebo stabilita?
- Vyhodnoťte lokalitu: turistická vs. rezidenčná oblasť.
- Zvážte časové možnosti: máte kapacitu riešiť operatívu?
- Prepočítajte konzervatívny scenár: započítajte prázdne dni.
- Vyhodnoťte riziko regulácií: miestne obmedzenia krátkodobého prenájmu.
- Rozhodnite sa podľa dlhodobého horizontu.
Profil investora:
Konzervatívny → dlhodobý prenájom
Dynamický → krátkodobý prenájom
Vyvážený → kombinácia alebo flexibilný model
FAQ – najčastejšie otázky
Airbnb je vždy lepšie?
Nie. Airbnb model môže priniesť vyšší výnos, ale aj vyššie riziko a náročnosť. V niektorých lokalitách je regulovaný alebo sezónne nestabilný.
Čo s prázdnymi dňami?
Vacancy je prirodzená súčasť investovania. Konzervatívny investor započítava prázdne dni už do pôvodného výpočtu výnosu a pracuje s rezervou.
Je kombinovaný model riešenie?
V niektorých lokalitách je možné kombinovať modely (napr. krátkodobo počas sezóny a dlhodobo mimo nej). Treba však preveriť legislatívu.