Ak sa pri investovaní do nehnuteľností pozeráte len na cenu a očakávané nájomné, riskujete, že vám „krásny yield“ zmizne v praxi. Skutočný rozdiel medzi dobrým a zlým obchodom robia často náklady: pravidelné, nepravidelné aj tie, ktoré si na začiatku neuvedomíte.

Tento článok je reality check pre začiatočníkov: prejdeme si 12 najčastejších nákladov (správa, poistenie, údržba, dane, vacancy a ďalšie), a na konci dostanete checklist, ktorý si viete odškrtnúť pred kúpou. Ďalšie základné témy nájdete v kategórii Škola investora.

Prečo sú náklady kľúčové

Dve nehnuteľnosti môžu mať rovnaké nájomné, ale úplne iný výsledok. Rozdiel spraví:

• koľko stojí správa a servis (najmä v zahraničí),
• koľko času bude nehnuteľnosť prázdna (vacancy),
• koľko budete dávať bokom na opravy,
• aké sú dane a poplatky,
• a či máte nastavené poistenie a rezervu.

12 nákladov, ktoré začiatočníci podcenia

1) Správa nehnuteľnosti (property management)

Aj pri dlhodobom prenájme môže správca riešiť výber nájomníka, zmluvy, komunikáciu a opravy. Pri krátkodobom prenájme je správa ešte dôležitejšia (check-in/out, upratovanie, riešenie problémov).

2) Servisné poplatky / fond opráv / spoločné náklady

Pravidelné mesačné poplatky v bytových domoch alebo komunitách vedia významne znížiť cashflow. V zahraničí sa môžu volať servisné poplatky (service charges) a bývajú vyššie než ľudia čakajú.

3) Poistenie

Poistenie nehnuteľnosti a (ideálne) aj zodpovednosti za škodu. Nejde o veľkú položku mesačne, ale je to lacná ochrana pred drahými problémami.

4) Údržba a drobné opravy

Žiarovky, batérie, tesnenia, spotrebiče, opravy po nájomníkoch. Toto je „tichý požierač“ výnosu, ktorý sa neobjaví v hrubom yield.

5) Väčšie opravy a obnova (capex)

Po rokoch príde maľovanie, podlaha, kúpeľňa, klimatizácia, nábytok, kuchyňa. Ak si na to nedávate bokom priebežne, príde jednorazový výdavok, ktorý zabolí.

6) Vacancy (prázdne obdobia)

Aj dobrá nehnuteľnosť môže byť prázdna medzi nájomníkmi. Pri krátkodobom prenájme je to citlivejšie (sezónnosť). Konzervatívny výpočet vždy ráta s prázdnymi dňami/týždňami.

7) Náklady na hľadanie nájomníka

Inzercia, provízia realitke, čas a komunikácia. Pri častejších obmenách nájomníkov sa to vie nakopiť.

8) Daňové náklady

Zdanenie príjmu z prenájmu, miestne dane a poplatky. V zahraničí sa pravidlá líšia, preto je dôležité mať informácie dopredu (ideálne s odborníkom).

9) Poplatky a administratíva

Notár, kataster, poplatky správcu domu, registrácie, prípadne licencie (napr. pri krátkodobom prenájme v niektorých lokalitách).

10) Energie a služby

Pri dlhodobom prenájme to často hradí nájomník, ale nie vždy. Pri krátkodobom prenájme platíte energie prakticky vždy vy. Pri drahších energiách sa to výrazne prejaví.

11) Upratovanie a pranie (krátkodobý prenájom)

Upratovanie po každom pobyte, výmena bielizne, dopĺňanie. V krátkodobom prenájme je to bežný a opakovaný náklad, ktorý treba mať v prepočte.

12) Opotrebovanie zariadenia a nábytku

Nábytok, textil, spotrebiče – všetko má životnosť. Pri krátkodobom prenájme sa opotrebenie zrýchľuje. Aj keď to nie je mesačný náklad, je to reálny budúci výdavok.

HowTo: Checklist nákladov pred kúpou (odškrtnite si)

1. Poplatky spojené s kúpou: notár/kataster/administratíva.
2. Pravidelné poplatky: správa, fond opráv, servisné poplatky, spoločné náklady.
3. Energie: kto platí a koľko približne vychádzajú.
4. Poistenie: nehnuteľnosť + zodpovednosť.
5. Údržba: drobné opravy a bežná údržba mesačne/ročne.
6. Veľké opravy (capex): čo bude treba riešiť do 3–5 rokov.
7. Vacancy: nastavte konzervatívny predpoklad prázdnych období.
8. Náklady na nájomníka: inzercia/provízia/čas na obsadenie.
9. Dane: z prenájmu + lokálne dane a poplatky.
10. Správa prenájmu: či riešite sami alebo cez správcu (cena + rozsah).
11. Krátkodobý prenájom: upratovanie, pranie, dopĺňanie, marketing.
12. Rezerva: koľko peňazí ostane bokom mimo investície.

Tip: Urobte si 2 scenáre – optimistický a konzervatívny. Konzervatívny scenár by mal vychádzať tiež. Ak nevychádza, investícia je príliš „na hrane“.

FAQ – najčastejšie otázky

Koľko je normálne dávať na údržbu?

Univerzálne pravidlo neexistuje, lebo záleží od stavu nehnuteľnosti, kvality zariadenia a typu prenájmu. Ako konzervatívny prístup je rozumné mať pravidelnú položku na bežnú údržbu a zároveň plánovať aj väčšie opravy (capex) v horizonte rokov. Čím staršia nehnuteľnosť a čím intenzívnejšie využívanie, tým vyššia rezerva na údržbu.

Rezerva koľko %?

Bezpečný model počíta s rezervou na výpadok príjmu a nečakané opravy. Prakticky je užitočné mať rezervu aspoň na niekoľko mesiacov nákladov a zároveň dlhodobo odkladať časť príjmu na väčšie opravy. Rezerva má byť nastavená tak, aby investícia nebola stres pri prvom probléme.

Počítať do nákladov aj vacancy?

Áno. Vacancy je jeden z najčastejších dôvodov, prečo reálny výsledok zaostane za očakávaním. Aj pri dlhodobom prenájme sa môžu objaviť prázdne obdobia, pri krátkodobom prenájme je to prirodzená súčasť sezónnosti.