Pri investovaní do nehnuteľností sa často hovorí o výnose z prenájmu. Skúsení investori však sledujú ešte dôležitejší ukazovateľ – skutočný cashflow. Ten ukazuje, koľko peňazí investorovi po zaplatení všetkých nákladov reálne zostane.
Mnohé investície vyzerajú na prvý pohľad výhodne, ale po započítaní všetkých nákladov môže byť realita úplne iná. Preto je výpočet cashflow jedným zo základných investičných modelov.
Čo je cashflow pri prenájme
Cashflow predstavuje rozdiel medzi všetkými príjmami z prenájmu a všetkými nákladmi spojenými s nehnuteľnosťou.
Cashflow = príjmy z prenájmu – všetky náklady
Ak je výsledok pozitívny, nehnuteľnosť generuje pravidelný príjem. Ak je negatívny, investor musí časť nákladov dotovať z vlastných zdrojov.
Príjmy z prenájmu
Základným príjmom je mesačný nájom. Investor by mal počítať s realistickou cenou prenájmu v danej lokalite.
Príklad:
- Mesačný nájom: 900 €
- Ročný nájom: 10 800 €
Náklady, ktoré treba započítať
Skutočný cashflow musí zahŕňať všetky náklady spojené s investíciou:
- splátka hypotéky
- správa nehnuteľnosti
- opravy a údržba
- poistenie
- daň z príjmu
- obdobie bez nájomníka
Mnohí začínajúci investori tieto náklady podceňujú, čo môže viesť k nesprávnemu vyhodnoteniu investície.
Modelový príklad cashflow
Predstavme si investičný byt s nasledujúcimi parametrami:
- Mesačný nájom: 900 €
- Splátka hypotéky: 650 €
- Rezerva na opravy: 80 €
- Poistenie: 20 €
- Ostatné náklady: 50 €
Výpočet:
900 € – (650 € + 80 € + 20 € + 50 €) = 100 € mesačný cashflow
Investor tak dosahuje pozitívny cashflow a zároveň buduje kapitál prostredníctvom splácania úveru.
Prečo je cashflow kľúčový
Pozitívny cashflow znamená, že nehnuteľnosť sa dokáže financovať sama. Investor získava:
- pravidelný príjem
- dlhodobé zhodnotenie kapitálu
- ochranu pred infláciou
Aj investície s nulovým cashflow však môžu byť zaujímavé, ak majú potenciál výrazného rastu hodnoty.
Ďalšie investičné modely
Cashflow je len jedným z nástrojov, ktoré investori používajú pri analýze nehnuteľností. Ak vás zaujímajú aj ďalšie praktické modely a výpočty, nájdete ich v sekcii:
Investičné modely – praktické návody pre investorov
HowTo: Ako vypočítať cashflow z prenájmu
- Zistite realistický mesačný nájom v danej lokalite.
- Vypočítajte ročný príjem z prenájmu.
- Započítajte všetky náklady – hypotéku, opravy, poistenie a dane.
- Odpočítajte náklady od príjmov.
- Výsledok predstavuje mesačný cashflow investície.
FAQ – Cashflow z prenájmu
Čo znamená pozitívny cashflow?
Pozitívny cashflow znamená, že príjem z prenájmu pokrýva všetky náklady a investorovi zostáva pravidelný zisk.
Je negatívny cashflow vždy zlý?
Nie vždy. Niektoré investície môžu mať krátkodobo negatívny cashflow, ale vysoký potenciál rastu hodnoty nehnuteľnosti.
Aký cashflow je považovaný za dobrý?
Mnohí investori považujú za dobrý cashflow približne 100 až 300 € mesačne na jednu nehnuteľnosť.