Pri investovaní do nehnuteľností sa väčšina investorov sústreďuje najmä na kúpnu cenu a výšku nájmu. Skutočný výsledok investície však výrazne ovplyvňujú aj náklady, ktoré sa často podceňujú alebo úplne ignorujú.
Ak investor tieto náklady nezapočíta do svojej analýzy, môže sa stať, že investícia, ktorá vyzerá výhodne na papieri, bude v praxi prinášať výrazne nižší výnos.
Náklady na údržbu a opravy
Každá nehnuteľnosť vyžaduje pravidelnú údržbu. Aj pri novostavbách sa skôr či neskôr objavia náklady na opravy alebo výmenu zariadenia.
- opravy spotrebičov
- maľovanie bytu
- opravy kúpeľne alebo kuchyne
- výmena nábytku
Mnohí investori si vytvárajú rezervu približne 5 – 10 % z ročného nájmu na tieto výdavky.
Obdobie bez nájomníka
Aj pri veľmi dobrej lokalite môže nastať obdobie, keď byt nie je prenajatý. Každý investor by mal počítať s tzv. vacancy obdobím.
Typicky ide o 1 mesiac ročne, keď sa byt pripravuje pre nového nájomníka.
Správa nehnuteľnosti
Niektorí investori spravujú nehnuteľnosti sami, iní využívajú služby správcovských spoločností. Správa môže zahŕňať:
- komunikáciu s nájomníkmi
- riešenie opráv
- administratívu
- výber nájomníkov
Poplatok za správu sa môže pohybovať približne od 5 % do 10 % z nájmu.
Poistenie nehnuteľnosti
Poistenie patrí medzi relatívne malé, ale dôležité náklady. Chráni investora pred neočakávanými udalosťami ako:
- poškodenie majetku
- požiar
- vytopenie
Daňové povinnosti
Príjem z prenájmu môže podliehať zdaneniu. Investor by mal vždy zohľadniť aj:
- daň z príjmu
- prípadné lokálne dane
- účtovníctvo alebo daňové poradenstvo
Prečo je správne počítanie nákladov dôležité
Ak investor započíta všetky náklady do svojho modelu, dokáže presnejšie vyhodnotiť skutočný výnos investície. To pomáha vyhnúť sa investíciám, ktoré na prvý pohľad vyzerajú výhodne, ale v praxi neprinášajú očakávaný zisk.
Ďalšie praktické investičné modely a analýzy nájdete v sekcii:
Investičné modely – praktické návody pre investorov
HowTo: Ako správne započítať náklady do investície
- Zistite všetky fixné náklady spojené s nehnuteľnosťou.
- Vypočítajte priemerné náklady na údržbu a opravy.
- Započítajte obdobie bez nájomníka.
- Zahrňte poistenie a administratívne náklady.
- Výsledok zapracujte do výpočtu cashflow.
FAQ – Náklady pri investovaní do nehnuteľností
Aké náklady investori najčastejšie podceňujú?
Najčastejšie ide o náklady na opravy, obdobie bez nájomníka, správu nehnuteľnosti a dane.
Koľko by mal investor počítať na údržbu?
Mnohí investori počítajú približne 5 až 10 percent z ročného nájmu ako rezervu na opravy a údržbu.
Treba počítať aj s obdobím bez nájomníka?
Áno. Aj pri dobre prenajímateľnej nehnuteľnosti sa môže objaviť obdobie, keď byt nie je obsadený.