Na realitnom trhu možno dlhodobo sledovať zaujímavý trend – investori veľmi často uprednostňujú menšie byty pred väčšími. Garzónky, jednoizbové a dvojizbové byty patria v mnohých mestách medzi najžiadanejšie investičné nehnuteľnosti.
Dôvod nie je iba v nižšej vstupnej cene. Menšie byty často ponúkajú kombináciu lepšej likvidity, širšieho okruhu záujemcov a zaujímavejšieho pomeru medzi cenou a výnosom z prenájmu.
Nižšia vstupná investícia
Jedným z hlavných dôvodov je dostupnejšia kúpna cena. Menší byt si vyžaduje nižší vstupný kapitál, čo znižuje bariéru pri vstupe do investovania.
- nižšia akontácia pri hypotéke
- nižšie celkové zadlženie
- menší tlak na cashflow
Pre začínajúcich investorov je práve menší byt často najjednoduchšou cestou, ako vstúpiť na realitný trh.
Vyšší dopyt po prenájme
Menšie byty majú v mnohých lokalitách širší okruh potenciálnych nájomníkov. O takýto typ bývania sa zaujímajú najmä:
- single domácnosti
- mladé páry
- študenti
- pracujúci profesionáli
V mestách s univerzitami, administratívnymi centrami alebo silným pracovným trhom môže byť dopyt po menších bytoch veľmi stabilný.
Lepší pomer medzi cenou a výnosom
Menšie byty často dosahujú zaujímavý výnos v pomere ku kúpnej cene. Aj keď absolútne nájomné pri väčšom byte môže byť vyššie, menšie byty bývajú v prepočte na meter štvorcový prenajímané efektívnejšie.
To môže znamenať atraktívnejší hrubý aj čistý výnos z prenájmu.
Jednoduchší a rýchlejší prenájom
Pri menších bytoch býva jednoduchšie nájsť nájomníka, najmä ak ide o dobrú lokalitu a rozumnú cenu. Kratšie obdobie bez nájomníka môže mať pozitívny vplyv na celkový cashflow investície.
Práve nižšie riziko dlhodobej neobsadenosti je jedným z dôvodov, prečo sú malé byty medzi investormi také obľúbené.
Lepšia likvidita pri predaji
Menší byt sa vo všeobecnosti jednoduchšie predáva než väčší a drahší byt. Dôvodom je širší okruh kupujúcich – oslovuje nielen investorov, ale aj ľudí kupujúcich prvé bývanie.
Vyššia likvidita je pre investora dôležitá, pretože mu dáva väčšiu flexibilitu pri budúcom predaji.
Nižšie prevádzkové a rekonštrukčné náklady
Menší byt zvyčajne znamená aj nižšie náklady na zariadenie, údržbu a prípadnú rekonštrukciu. Investor potrebuje menej kapitálu na jeho prípravu na prenájom a zároveň jednoduchšie kontroluje priebežné výdavky.
- nižšie náklady na zariadenie
- nižšie náklady na opravy
- nižšie náklady na energie a prevádzku
Sú veľké byty zlá investícia?
Nie. Väčšie byty môžu byť veľmi zaujímavou investíciou, najmä v rodinných lokalitách alebo tam, kde je dopyt po dlhodobom bývaní pre rodiny. Pre investorov však bývajú menšie byty častejšie prvou voľbou, pretože ponúkajú jednoduchší vstup, širší dopyt a často aj lepšiu likviditu.
Čo z toho vyplýva pre investorov
Výber veľkosti bytu by nemal závisieť iba od osobných preferencií. Dôležité je analyzovať konkrétnu lokalitu, cieľovú skupinu nájomníkov, cenu za meter štvorcový a očakávaný výnos.
V mnohých prípadoch sú práve menšie byty logickou voľbou, ak investor hľadá stabilný prenájom, nižšie riziko a lepšiu obchodovateľnosť v budúcnosti.
Ďalšie analýzy trhu a investičné trendy nájdete v sekcii:
Analýzy trhu – investičné nehnuteľnosti
HowTo: Ako vybrať správnu veľkosť investičného bytu
- Zistite, aký typ nájomníkov v danej lokalite prevažuje.
- Porovnajte ceny malých a veľkých bytov v prepočte na meter štvorcový.
- Analyzujte očakávané nájomné pri jednotlivých typoch bytov.
- Započítajte riziko neobsadenosti a budúcu likviditu pri predaji.
- Vyberte typ bytu, ktorý najlepšie zodpovedá investičnej stratégii a trhu.
FAQ – Malé byty ako investícia
Prečo sú malé byty obľúbené medzi investormi?
Najmä pre nižšiu vstupnú cenu, širší dopyt po prenájme a často lepšiu likviditu pri budúcom predaji.
Majú malé byty vyšší výnos z prenájmu?
V mnohých prípadoch áno, najmä v prepočte na meter štvorcový. Záleží však na lokalite a type nájomného trhu.
Sú veľké byty horšia investícia?
Nie vždy. Vo vhodnej lokalite môžu byť výbornou voľbou, napríklad pre rodiny alebo dlhodobý prenájom. Menšie byty sú však často univerzálnejšie.