Lokalita je pri investovaní do nehnuteľností rozhodujúca. Môžete mať pekný byt, dobrú cenu a slušný yield, ale ak je slabý dopyt alebo stagnujúca infraštruktúra, čísla sa časom zhoršia.
Skúsení investori nevyberajú lokalitu podľa pocitu. Používajú scoring model – jednoduchý bodovací systém, ktorý porovná viac lokalít medzi sebou. V tomto článku si ukážeme, ako si vytvoriť investičný score 0–100 bodov. Ďalšie základy nájdete v kategórii Škola investora.
Prečo je lokalita dôležitejšia než samotný byt
- Lokalita ovplyvňuje dopyt po prenájme.
- Lokalita určuje rýchlosť rastu ceny.
- Lokalita rozhoduje o stabilite obsadenosti.
- Lokalita ovplyvňuje typ nájomníkov.
Byt môžete zrekonštruovať. Lokalitu nie.
Investičný score: model 0–100 bodov
Nižšie je praktický model, ktorý môžete použiť pri porovnávaní lokalít. Každému faktoru priradíte body a výsledkom je celkové skóre.
1) Dopyt po prenájme (0–25 bodov)
- Rýchlosť obsadenia
- Počet aktívnych inzerátov
- Cenová stabilita nájmov
2) Infra a dostupnosť (0–20 bodov)
- Dostupnosť MHD / hlavných ťahov
- Blízkosť škôl, obchodov, nemocníc
- Pracovné príležitosti v okolí
3) Rastový potenciál (0–20 bodov)
- Plánované projekty (metro, cesty, centrá)
- Rozvojová pipeline developerov
- Demografický rast oblasti
4) Cenová úroveň vs. potenciál (0–15 bodov)
- Je cena ešte „pod vrcholom“?
- Je priestor na rast?
5) Stabilita lokality (0–10 bodov)
- Nízka kriminalita
- Dlhodobý záujem o bývanie
6) Likvidita (0–10 bodov)
- Rýchlosť predaja podobných nehnuteľností
- Objem transakcií v lokalite
Maximálne skóre: 100 bodov.
Príklad použitia modelu
Porovnávate dve lokality:
- Lokalita A: vysoký dopyt, silná infra, rastové projekty → 82 bodov
- Lokalita B: nízka cena, slabšia infra, neistý rast → 61 bodov
Aj keď je B lacnejšia, vyššie skóre A môže znamenať stabilnejšiu a bezpečnejšiu investíciu.
HowTo: Ako si vytvoriť vlastný scoring model (krok za krokom)
- Vyberte 3–5 lokalít, ktoré zvažujete.
- Stanovte si faktory (dopyt, infra, rast, cena, stabilita, likvidita).
- Každému faktoru priraďte váhu (napr. dopyt je dôležitejší než cena).
- Ohodnoťte každú lokalitu bodmi 0–10 alebo 0–25 podľa modelu.
- Spočítajte celkové skóre.
- Porovnajte výsledky medzi lokalitami.
- Urobte aj konzervatívny scenár (znižte body za rast).
- Rozhodujte sa podľa dát, nie dojmu.
FAQ – najčastejšie otázky
Čo je dôležitejšie: cena alebo dopyt?
Dopyt je dlhodobo dôležitejší než nízka cena. Lacná nehnuteľnosť v slabej lokalite môže mať problém s obsadenosťou aj rastom hodnoty. Vyššia cena v silnej lokalite môže byť bezpečnejšia investícia.
Má zmysel kupovať v rozvojovej oblasti?
Áno, ak existujú reálne projekty a infraštruktúra v príprave. Riziko je vyššie, ale potenciál rastu môže byť výrazný. Dôležité je overiť, či sú projekty schválené a financované.
Je scoring model univerzálny?
Nie. Každý investor má iný profil rizika. Konzervatívny investor môže dávať väčšiu váhu stabilite, dynamický investor rastovému potenciálu.