Cap rate (kapitalizačná miera) je ukazovateľ, ktorý vyjadruje ročný výnos nehnuteľnosti v pomere k jej trhovej cene.
Cap rate pomáha investorom rýchlo porovnať výnosnosť rôznych nehnuteľností bez ohľadu na spôsob financovania.
Vzorec cap rate
Cap rate (%) = (Ročný čistý prevádzkový príjem / Trhová cena nehnuteľnosti) × 100
Ročný čistý prevádzkový príjem (NOI) = príjem z prenájmu mínus prevádzkové náklady (bez splátky úveru).
Príklad výpočtu
- Ročný príjem z prenájmu: 18 000 €
- Ročné prevádzkové náklady: 3 000 €
- Čistý prevádzkový príjem (NOI): 15 000 €
- Cena nehnuteľnosti: 250 000 €
Cap rate = (15 000 / 250 000) × 100 = 6 %
Čo cap rate ukazuje?
- Hrubú výnosnosť nehnuteľnosti
- Porovnateľnosť investícií
- Rizikovosť trhu (vyšší cap rate často = vyššie riziko)
Cap rate vs. ROI
- Cap rate nezohľadňuje financovanie (úver)
- ROI zohľadňuje vlastné investované prostriedky
Cap rate sa používa najmä pri porovnávaní investičných príležitostí, ROI pri hodnotení návratnosti vlastného kapitálu.
Je vyšší cap rate lepší?
Vyšší cap rate môže znamenať vyšší výnos, ale často aj vyššie riziko (slabšia lokalita, nižšia stabilita nájomníkov).
Prečo je cap rate dôležitý?
Cap rate umožňuje investorovi rýchlo vyhodnotiť, či je cena nehnuteľnosti primeraná jej výnosu.
FAQ
Je cap rate to isté ako ROI?
Nie. Cap rate meria výnosnosť bez započítania úveru, ROI hodnotí návratnosť vlastného kapitálu.
Aký cap rate je dobrý?
Záleží od trhu a rizika. Stabilné lokality mávajú nižší cap rate, rizikovejšie vyšší.
Prečo sa cap rate počíta bez úveru?
Pretože ide o porovnávací ukazovateľ výnosnosti samotnej nehnuteľnosti, nie spôsobu financovania.