Cashflow pri investičnej nehnuteľnosti je rozdiel medzi príjmom z prenájmu a všetkými nákladmi spojenými s jej vlastníctvom a prevádzkou.
Ak je výsledok kladný, ide o pozitívny cashflow. Ak je záporný, investor nehnuteľnosť dotuje z vlastných zdrojov.
Jednoduchý vzorec
Cashflow = Príjem z nájmu – (splátka úveru + správa + energie + servisné poplatky + údržba + dane)
Praktický príklad
- Nájomné: 900 € mesačne
- Splátka úveru: 600 €
- Správa a servis: 100 €
- Rezerva na údržbu: 50 €
Cashflow = 900 – 750 = 150 € mesačne
Investor má pozitívny cashflow 150 €.
Pozitívny vs. negatívny cashflow
Pozitívny cashflow
- Nehnuteľnosť generuje čistý príjem
- Zvyšuje finančnú stabilitu
- Umožňuje reinvestovanie
Negatívny cashflow
- Investor musí doplácať
- Môže byť akceptovateľný pri silnom raste hodnoty
Čo cashflow ovplyvňuje?
- Výška nájomného
- Úroková sadzba
- Obsadenosť (vacancy)
- Výška servisných poplatkov
- Nečakané opravy
Prečo je cashflow kľúčový?
Cashflow určuje, či je investícia finančne udržateľná. Investor by mal vždy počítať s konzervatívnym scenárom a rezervou.
FAQ
Je pozitívny cashflow nutný?
Nie vždy. Niektorí investori akceptujú dočasne negatívny cashflow, ak očakávajú výrazný rast hodnoty.
Započítava sa do cashflow aj rezerva?
Áno. Konzervatívny výpočet zahŕňa aj rezervu na údržbu a prázdne obdobia.
Je cashflow to isté ako zisk?
Nie úplne. Cashflow je mesačný tok peňazí. Celkový zisk zahŕňa aj kapitálový rast pri predaji.