Pákový efekt (leverage) pri investovaní do nehnuteľností znamená využitie cudzieho kapitálu (napríklad hypotéky) na zvýšenie potenciálnej návratnosti vlastných peňazí.
Investor tak nekupuje nehnuteľnosť iba zo svojich úspor, ale kombinuje vlastné zdroje s úverom.
Ako funguje pákový efekt?
Ak investor vloží iba časť kapitálu a zvyšok financuje bankou, rast hodnoty nehnuteľnosti sa počíta z celej ceny, nie iba z vlastných peňazí.
Príklad
- Cena nehnuteľnosti: 200 000 €
- Vlastné zdroje: 40 000 €
- Úver: 160 000 €
Ak hodnota nehnuteľnosti vzrastie o 10 % (20 000 €), investor zarobil 20 000 € na vložených 40 000 €.
Návratnosť vlastného kapitálu = 50 %
Bez pákového efektu by rovnaký rast predstavoval iba 10 % výnos.
Výhody pákového efektu
- Zvyšuje potenciálnu návratnosť kapitálu
- Umožňuje kúpiť väčšie alebo viac nehnuteľností
- Efektívnejšie využíva kapitál
Riziká pákového efektu
- Zvyšuje finančné riziko
- Negatívny vývoj trhu môže znásobiť stratu
- Zvyšuje tlak na cashflow
Kedy je pákový efekt vhodný?
- Ak je stabilný príjem z prenájmu
- Ak je úroková sadzba primeraná
- Ak investor má finančnú rezervu
Pákový efekt vs. riziko
Leverage zvyšuje potenciálny výnos aj potenciálnu stratu. Preto je dôležité kombinovať ho s realistickým výpočtom cashflow a rezervou.
FAQ
Je pákový efekt vždy výhodný?
Nie. Zvyšuje výnos aj riziko. Nevhodne nastavený úver môže investíciu ohroziť.
Prečo leverage zvyšuje ROI?
Pretože zisk sa počíta z celej hodnoty nehnuteľnosti, zatiaľ čo investor vložil iba časť kapitálu.
Môže pákový efekt fungovať aj negatívne?
Áno. Pri poklese hodnoty nehnuteľnosti môže strata výrazne zasiahnuť vlastný kapitál.