Dane sú súčasťou každej investície. Pri nehnuteľnostiach sa týkajú príjmu z prenájmu, predaja, prípadne vlastníctva samotnej nehnuteľnosti. Mnoho investorov rieši dane až spätne – profesionálny prístup je však opačný: daňové dôsledky treba poznať ešte pred kúpou.

Tento článok je edukačný prehľad – nenahrádza individuálne daňové poradenstvo. Cieľom je vedieť, na čo sa pýtať a čo si preveriť. Ďalšie investičné základy nájdete v kategórii Škola investora.

1) Zdanenie príjmu z prenájmu

Príjem z prenájmu môže podliehať dani z príjmu. Výška dane, spôsob výpočtu a možnosť uplatniť výdavky závisia od:

• krajiny, v ktorej sa nehnuteľnosť nachádza,
• daňovej rezidencie investora,
• formy vlastníctva (fyzická osoba vs. firma).

Dôležité je vedieť, aké výdavky je možné zahrnúť (napr. úroky z úveru, správa, opravy).

2) Zdanenie pri predaji nehnuteľnosti

Pri predaji môže vzniknúť daň z kapitálového zisku. Rozhodujúce faktory:

• Rozdiel medzi nákupnou a predajnou cenou.
• Doba držania nehnuteľnosti.
• Miestne daňové predpisy.

3) Miestne dane a poplatky

V niektorých krajinách existuje daň z vlastníctva nehnuteľnosti alebo iné pravidelné poplatky. Tie treba započítať do výpočtu výnosu.

4) Investovanie v zahraničí

Ak investujete mimo krajiny daňovej rezidencie, môže vzniknúť otázka dvojitého zdanenia. Existujú medzinárodné dohody, ktoré upravujú spôsob zdanenia, no konkrétny režim závisí od situácie investora.

HowTo: Otázky pre účtovníka alebo daňového poradcu

1. Ako sa zdaňuje príjem z prenájmu v mojom prípade?
2. Aké výdavky si môžem uplatniť?
3. Je výhodnejšie investovať ako fyzická osoba alebo cez firmu?
4. Aké dane vzniknú pri predaji?
5. Existujú výnimky pri dlhšom držaní nehnuteľnosti?
6. Hrozí mi dvojité zdanenie pri investovaní v zahraničí?
7. Aké sú moje povinnosti voči daňovým úradom?
8. Má zmysel optimalizovať financovanie z daňového pohľadu?

Odpovede na tieto otázky vám umožnia realisticky prepočítať čistý výnos investície.

FAQ – najčastejšie otázky

Zdanenie prenájmu – čo treba vedieť?

Príjem z prenájmu môže podliehať dani z príjmu podľa miestnej legislatívy. Záleží na krajine, forme vlastníctva a možnosti uplatniť výdavky. Individuálne nastavenie je kľúčové.

Čo je dvojité zdanenie?

Dvojité zdanenie vzniká, ak by ten istý príjem podliehal dani v dvoch krajinách. Medzinárodné dohody často upravujú, kde sa príjem zdaňuje a ako sa zabráni jeho duplicitnému zdaneniu.

Je lepšie investovať cez firmu?

Závisí to od výšky investície, plánovanej stratégie a daňovej situácie investora. O tejto otázke je vhodné poradiť sa s odborníkom.