Ak chcete investovať do nehnuteľností systematicky a nie intuitívne, musíte rozumieť trom základným číslam: ROI, cashflow a yield. Tieto tri metriky vám povedia, či investícia dáva zmysel, aké riziko podstupujete a ako rýchlo sa vám vrátia peniaze.
Čo je yield (výnos z prenájmu)?
Yield je jednoduchý hrubý výpočet, ktorý porovnáva ročný príjem z prenájmu s cenou nehnuteľnosti.
Vzorec:
Ročný nájom / kúpna cena × 100 = hrubý yield (%)
Príklad:
Cena bytu: 200 000 €
Ročný nájom: 14 000 €
Yield = 14 000 / 200 000 × 100 = 7 %
Yield je rýchly filter, ale nezohľadňuje náklady.
Čo je cashflow?
Cashflow je skutočný mesačný alebo ročný čistý príjem po odpočítaní všetkých nákladov.
Vzorec (ročný):
Ročný nájom – všetky náklady = čistý cashflow
Náklady zahŕňajú:
- správu nehnuteľnosti
- servisné poplatky / fond opráv
- údržbu a opravy
- poistenie
- dane
- úrok z úveru (ak existuje)
- výpadok nájomníka (vacancy)
Príklad:
Ročný nájom: 14 000 €
Ročné náklady: 5 000 €
Čistý cashflow = 9 000 €
Čo je ROI?
ROI (Return on Investment) ukazuje, ako efektívne pracuje váš vlastný kapitál.
Vzorec:
Ročný čistý zisk / vlastný kapitál × 100 = ROI (%)
Príklad:
Vlastné zdroje: 60 000 €
Ročný čistý cashflow: 9 000 €
ROI = 9 000 / 60 000 × 100 = 15 %
Pri financovaní úverom môže byť ROI výrazne vyššie ako samotný yield – vďaka pákovému efektu.
HowTo: Ako si spraviť výpočet na 1 stranu (template)
- Zadajte kúpnu cenu
- Odhadnite ročný nájom (konzervatívne)
- Vypočítajte hrubý yield
- Spíšte všetky ročné náklady
- Odpočítajte náklady od nájmu = čistý cashflow
- Určte výšku vlastného kapitálu
- Vypočítajte ROI
- Pridajte rezervu na výpadky
- Vytvorte konzervatívny scenár (-10 % nájom)
- Rozhodnite sa až po prepočte konzervatívnej verzie
Tento model sa zmestí na jednu A4 alebo jeden Excel list. Profesionálni investori nikdy nekupujú bez prepočtu.
FAQ – najčastejšie otázky
Čo je dobré ROI?
Záleží od trhu a rizika. Konzervatívne investície sa pohybujú často medzi 6–10 %. Pri financovaní úverom môže ROI výrazne narásť. Dôležité je porovnávať ROI s mierou rizika.
Počítať aj servisné poplatky?
Áno. Servisné poplatky, správa, fond opráv, údržba, poistenie a výpadok nájomníka musia byť započítané. Hrubý yield bez nákladov môže pôsobiť atraktívne, ale skresľuje realitu.
Je vyšší yield vždy lepší?
Nie. Vyšší yield môže znamenať vyššie riziko lokality alebo nižší potenciál rastu ceny. Ideálne je kombinovať rozumný yield s perspektívnou lokalitou.